個人信用情報がなかなか厳しい方で、民間の銀行が全部だめだったので、個人の審査が緩いフラット35で挑戦してみました！
・・・・。やっぱり駄目でした！
度を越えたブラックの方はやっぱり難しいですね・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
住宅購入をする際、多くの方は住宅ローンを利用をするかと思います！
超低金利が続いており、変動金利を選択する方が多かったのに対し、最近金利上昇の話題も出てきました。
そこでふと感じるのがフラット35
『フラット35って聞いたことあるけど、実際どうなの？』
と思っている方は多いのではないでしょうか？
ということで今回は、
住宅ローン フラット35を選ぶべき人は？メリット・デメリット＆民間ローンとの違いを比較！
というテーマでお話をしたいと思います！
今回の記事では、フラット35の仕組みや特徴を詳しく解説し、メリット・デメリットについてお話をします！
また、民間の住宅ローンとの違いを比較してみたいと思います！
フラット35を選ぶべき人のポイントもお伝えするので、ぜひ住宅ローン選びの参考にしてください！
不動産購入に関する記事はこちらを参考にどうぞ
不動産の契約前に説明が必要な書類～不動産取引における重要事項説明書って！？～
中古住宅購入 購入申し込みをしてもすぐに契約ができない？～番手確定ってなに！？～
住宅ローン 返済方法 元利均等と元金均等の違いとは？～どちらのほうが良い？
不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
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目次
フラット35とは？基本の仕組みを解説！
まずフラット35とは？何かについてお話をしたいと思います！
フラット35とは、
住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する「全期間固定金利型」の住宅ローンです。
・・・・。
ちょっと何言っているかわからないですよね！
運営は住宅金融支援機構がやっているけど
窓口は民間の金融機関ですよ！
という感じでイメージしてもらえるとわかりやすいかと思います！
また、全期間固定金利って言い方が難しいかもしれませんが、
簡単に言うと
最初から最後まで、ずっと固定金利ですよ！
という内容です！
固定金利でも期間を限定した固定金利が存在します！
詳しくは下記の記事を参考にどうぞ！
住宅ローン 10年固定金利って危険！？～期間選択型固定金利のメリットデメリット～
一度借りたときの金利が最長35年間ずっと変わらないため、将来の支払い額を確定できるのが最大の特徴です。
フラット35の基本情報
フラット35の基本的な情報を記載したいと思います！
- 金利タイプ：全期間固定金利（最長35年）
- 融資限度額：最大8,000万円（物件価格の100%まで）
- 借入対象：新築・中古の戸建て・マンション（一定の基準を満たす物件）
- 保証料・繰上返済手数料：不要
となっています！
上記の内容だと正直、ほかの金融機関と何が違うのかがわからないですよね。
後程詳細についてお話をしたいと思いますが、いったん民間の住宅ローンと比較表を作ったので参考にしてみてください！
下記の比較表を見ながら説明をしていきます！
🏠 普通の住宅ローン（民間ローン）との違い
| 比較項目 | フラット35 | 民間住宅ローン |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定金利 | 変動・固定・ミックス（銀行によって異なる） |
| 金利の決まり方 | 住宅金融支援機構が決定 | 銀行が独自に設定 |
| 審査の厳しさ | 個人の審査は柔軟（物件重視） | 収入・職業の審査が厳しめ |
| 保証料・団信 | 保証料不要・団信は任意 ただし融資手数料は発生する | 団信込みが原則 保証料や融資手数料どちらかかかることがほとんど |
| 融資対象 | 一定の技術基準を満たす住宅 | 物件の制約なし ※銀行によって難しい物件がある |
| 融資までのスピード | やや時間がかかる | 早い場合が多い |
借入金額の上限や保証料不要って！？
フラット35の場合、注意すべきは借入金額の上限！
民間の金融機関でもある程度の上限はありますが、もう少し高く設定されています。
フラット35は8000万までしか借り入れができません！
ただし、ペアローンを利用すると、それぞれが8000万円借り入れができるため、最大で16000万円まで借り入れが可能となります！
→ただし、年収に対して借入金額を算出するので、必ず8000万借りれるというわけではないのでご注意ください！
また、保証料不要とどのサイトでもうたっていますが、ここは要注意です！
保証料はかかりませんが、融資事務手数料は発生します！
融資事務手数料は、借入金額の1.5％～2.2％ほどになります！
民間の金融機関は、融資事務手数料はないのですが、保証料があり、借入金額の2.2％（もう少し低い銀行もあります）となっています！
保証料不要！とうたっていますが、結局のところ、民間の金融機関と比べて手数料の部分は、変わらないんですね！
保証料と融資事務手数料がごっちゃになってしまっている方がいるのですが、詳細は下記の記事を参考にしてみてください！
住宅ローン 保証料と事務手数料の違いって！？～ネット銀行は保証料がかからない！？～
フラット35のメリットとデメリットについてみてみましょう！
フラット35のメリット
ではまずフラット35のメリットを見ていきましょう！
・金利が変わらないため、資金計画が立てやすい
・個人の審査基準が緩い
・手数料は比較的安めに設定されている
上記の内容が挙げられます！
・金利が変わらないため、資金計画が立てやすい
まず、金利が変わらないため、資金計画が立てやすいです！
これは、フラット35がよい！
というよりも、シンプルに固定金利という面で見てもらうのが良いかと思います！
変動金利のほうが、金利は安いのですが、金利上昇の影響をモロに受けます。
そのため、数十年といった長い期間で考えたときに、変動リスクを常に抱えることになりますが、
固定金利であれば、多少金利が高くても、それ以上上がることはないので、安心して返済をしていけます！
特に現在、追加利上げのお話も出ているので、変動金利は今後リスクがあるとも言えますね！
・個人の審査基準が緩い
フラット35の最大のメリットはまさにこれです！
フリーランス・自営業・経営者でも利用しやすい！
また、健康状態の面で、団体信用生命保険に加入ができなくても、審査ができる
という点。
もう一度言いますが、これが一番のメリットです！
デメリットでも出てきますが、フラット35の金利は、民間の金融機関の固定金利より高く設定されています！
フラット35は、どちらかというと最終手段に近めの住宅ローンになるんですね！
わざわざ金利の高い商品を選ぶ必要ないですから。
民間の金融機関の住宅ローンは
・自営業、フリーランス、経営者の審査が厳しい（収入が安定しないため）
・個人使用情報が傷ついていると、結構落ちやすい（銀行にもよります）
・団体信用生命保険が必須なため、健康状態がNGだと審査がとらない
という点が挙げられます！
要は、個人の審査が結構厳しいんです！
対して、フラット35は、個人の属性や健康状態などよりも
「住宅の基準」
を重視します。
そのため、属性があまりよくない方や、自営業・フリーランス・経営者の方でも比較的審査に通りやすいです。
団体信用生命保険の加入が必須ではないため、過去の健康状態含めて、健康状態がNGであっても審査を進めることができます！
・手数料は比較的安めに設定されている
先ほど保証料が無料！だけど、融資事務手数料がかかるのであまり変わらない！
とお話をさせていただきましたが、多少ですが融資事務手数料も少し安めに設定されることがあります！
また、銀行によっては、
・融資事務手数料 1.9～2.2％
・保証料 数万円
の両方がかかることがありますが、フラット35は完全に保証料は無料です！
余談ですが、保証料は保証会社に支払う手数料のようなものですが、フラット35の場合、住宅金融支援機構が保証しているため、手数料がかからないようになっています。
フラット35のデメリット
では、フラット35のデメリットを見てみたいと思います！
・金利は高い
・物件の審査が厳しい
が挙げられます！
それぞれ説明したいと思います！
・金利は高い
先ほどもお話しましたが、フラット35は、民間の金融機関の固定金利よりも、金利がやや高めに設定されています！
よく変動金利とフラット35の固定金利で比較されている方がいて、
変動金利は安いけど、金利上昇のリスクがある！
とお話されていますが、
そもそも、民間の金融機関の固定金利よりも、フラット35のほうが金利が高いので、
変動金利
フラット35
で比較するのではなく、最初は
変動金利
固定金利
で検討しつつ、自身の属性などを考えて、フラット35にするかを考えるのが良いです！
・物件の審査が厳しい
こちらも先ほどお話ししましたが、フラットの最大のメリットは個人の審査が緩いところにあります！
その代わりに、
物件の審査基準が厳しい！
というのが挙げられます！
とはいえ、超高スペック・超立地がいいところじゃないといけない！
というわけではありません！
フラット35を利用するには、
・築年数（旧耐震基準は原則NG ※耐震適合証明書があればOK）
・劣化性能
・間取り、広さ
・新築であれば断熱等級
などが求められます。
広さなども条件にありますが、民間の金融機関でも広さの制限はあります。
→小さすぎるお部屋はNG
特に民間の金融機関と違いがあるとしたら
築年数の部分ですね！
フラット35の場合は、
耐震基準が新耐震基準であることがマストです！
※新耐震基準とは、建築確認の日付が1981年6月1日以降の物件のことです。
しかし民間の金融機関の場合、築年数の許容範囲は比較的広いです！
旧耐震の物件でも、審査の土台にのる金融機関は多いです。
ほかにも、いろいろと条件はありますが、
普通に建築されていれば、基本満たされている条件ではあるので、そこまで心配する必要はないです！
まとめ
いかがでしょうか。
住宅ローン フラット35を選ぶべき人は？メリット・デメリット＆民間ローンとの違いを比較！
というテーマでお話をさせていただきました！
フラット35は、「将来の金利変動リスクを避け、安定した返済をしたい人」におすすめの住宅ローンです。
特に、自営業・フリーランスの方や、民間の金融機関だと少しハードルが上がってしまった方向けです！
ただし、借入時の金利は変動金利より高めであり、住宅の基準をクリアする必要があるため、事前にチェックしておきましょう。
住宅ローン選びに迷ったら、フラット35と民間の固定金利・変動金利を比較して、自分に合ったプランを選ぶのが大切です！
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不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
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